47: por derecho, ¡vivienda digna!

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. Artículo 47 de la Constitución Española.

Sin duda el principal reto que debe enfrentar el nuevo gobierno entrante a partir de las elecciones del 23 de julio, es el gran problema de la vivienda en España. La subida de los precios del alquiler en las zonas tensionadas de nuestro país se ha convertido en un verdadero problema, puesto que la capacidad de atracción de los inversores privados como consecuencia de los elevados precios y una Ley mal hilvanada, está provocando un incesante crecimiento en los precios que convierte en inabordable para la mayoría de los ciudadanos el acceso a una vivienda digna. Algo que por supuesto ha elevado la voz de diferentes agentes económicos que como siempre buscan refugio en la regulación como remedio simple, populista e inefectivo.

Mucho se oye hablar últimamente del artículo 47 de nuestra Constitución, que nos deleita con el derecho a una vivienda digna. Este artículo expresa con claridad que es responsabilidad de los poderes públicos promover condiciones necesarias para regular el suelo urbanístico de acuerdo con el interés general para de tal modo impedir la especulación. La segunda parte del artículo hace referencia a que la comunidad se beneficiará de las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. Este hecho es importante, ya que la Ley delega toda la responsabilidad a nuestros dirigentes de regular en pro del bien común. Este hecho ha sido especialmente tratado en dos ocasiones; la primera en la época de José María Aznar con la liberalización de suelo urbanístico; ¡a más suelo, más vivienda! siendo ésta una medida totalmente dirigida a incentivar la construcción de dichas viviendas. La segunda, la reducción fiscal sobre la compra de primera vivienda. Esta medida incentivó la compra de vivienda habitual para dejar más espacio a la vivienda en alquiler. Actualmente estamos desarrollando la segunda gran acción de gobierno para solucionar los problemas de la vivienda, en esta ocasión el gobierno propone topar los precios con otras medidas claramente intervencionistas que pretenden controlar la especulación inmobiliaria. Hasta aquí parece todo conforme a la constitución, ¿no les parece?, pues bien, en resumen el gobierno de Aznar propuso a través de la liberalización solucionar el problema de la vivienda con una gestión más eficiente del suelo y el gobierno actual lo hace interviniendo para evitar la especulación, ¿cuál sería la adecuada? ¡ninguna!

Cierto es que las consecuencias de la liberalización del suelo degeneraron en la burbuja especulativa que todos recordamos y que precisamente eso, nos aleja de cualquier medida que ataque el problema desde el incentivo y la liberalización. Pero también es cierto como hemos visto en Barcelona, que las medidas intervencionistas agravan si más no el problema, puesto que por más intervención que se proponga no se resuelve el problema estructural, ¡sigue siendo la falta de oferta! Este pasado sábado tuve el placer de participar en un debate esencial en La Sexta Xplica, en el que debatimos diferentes medidas al respecto de la Ley y cómo tras su implantación el sector del alquiler está comenzando a buscar soluciones que en muchos casos bordean la Ley y otros muchos, la infringen. Debate por cierto necesario, del que siento una gran suerte y responsabilidad de participar y que les recomiendo seguir para entender mejor desde diferentes puntos de vista el problema real de la vivienda. Problema que suele suceder cuando las Leyes planteadas están mal hechas. ¿Cómo puede un sector cambiar su modelo de negocio sin transición alguna y sin régimen sancionador? Está claro que existe un problema, pero ¿fue tan malo liberalizar el suelo?, ¿es la solución regular, prohibir y topar? Permítanme dudarlo.

Obviamente parece que topar el precio es un recurso simple y ágil, pero la economía nos ha demostrado que intervenir los precios tiene siempre los efectos contrarios. Cuando el capital encuentra trabas legales, busca soluciones para reasignarse eficientemente. Por este motivo, las trampas alegales e ilegales aparecen cuando más compleja y estricta es la norma. ¿Qué nos topas el precio?; busco licencia turística o temporal, ¿que eliminan la comisión de agencia?; te cobro asesoramiento. Es lógico que el sector esté inmerso en un proceso de transición y la realidad es que hasta que no exista un concienciamiento de la sociedad, la implementación de la norma tendrá este efecto de incumplimientos injustificados fomentados a posteriori. ¿Funcionará esta Ley? El tiempo dirá, pero adelantándome a los tiempos, yo diría que no.

Lo que sí es interesante en mi opinión es, en primer lugar, plantear el problema bajo un doble plan de choque, un plan estructural y medidas coyunturales. El plan estructural tiene que centrarse en resolver el problema de base e incentivar la disposición o promoción de nuevas viviendas. Las medidas tácticas deberían encaminarse hacia acciones plausibles dirigidas a distensionar las zonas tensionadas o facilitar un mayor número de stock de viviendas incentivando a los propietarios. Los marcos regulatorios permisivos suelen ser mejor aceptados por el capital y la propiedad privada, si bien por ejemplo podríamos premiar en vez de castigar a los propietarios con exención fiscal si se pone a disposición de vivienda social de alquiler dicha propiedad privada. 

Las medidas tácticas que podrían ayudar a distensionar las zonas tensionadas, pasan por ejemplo por promover la alta velocidad. Con trayectos de 60 minutos se puede residir en zonas distensionadas a precios muy asequibles. En capitales como por ejemplo Lérida, se pueden encontrar activos con 3 habitaciones, parking y trastero por 625€, algo que en Barcelona es imposible. ¿Cuál es el problema? El elevado precio del coste del billete. ¿Ayudaría? obviamente no sería una solución estructural, pero sería una opción para muchas familias que requirieran de más espacio. Repito, no siendo esta una solución estructural, simplemente una opción a disposición de quien lo solicitara. La idea no es promover que las personas abandonen sus hogares en zonas tensionadas, es dar más opciones a la ciudadanía llegados a este punto.

Finalmente, otro de los problemas a los que se aduce como un mantra a la liberalización del suelo es la burbuja especulativa. ¿Acaso no es cierto que de los errores se puede aprender? La burbuja fue consecuencia de la pérdida del sentido común de la sociedad. Fomentado especialmente por alcaldes corruptos que tenían la potestad de cambiar metros por sobornos y directores de cajas que facilitaban la financiación a cambio, en algunos casos, de stock. Al final del camino, en una burbuja hasta el más cuerdo pierde el norte. Pero si entendemos que el problema fue la mala planificación de la liberalización, tal vez podamos remediarlo evitando lo que provocó dicha maldita burbuja. ¿Cómo? más controles sobre los responsables urbanísticos y sobre la concesión de las hipotecas. Promocionar y facilitar fiscalmente la promoción de nueva vivienda social y dejar que el capital actúe libremente. ¿Y qué hacemos con la especulación? Pues si queremos promover vivienda nueva y alejar a especuladores puede ser sensato que salvo causa justificada, la compra-venta especulativa de suelo o vivienda esté penalizada con impuestos disuasorios que alejen la especulación y faciliten la inversión.

Sin duda, el problema de la vivienda es el gran reto de España para la próxima legislatura, y entre todos tenemos que abrir el debate con ideas constructivas, en las que participen economistas, banqueros, legisladores, inquilinos, propietarios y promotores inmobiliarios. Buscar un amplio consenso para un tema de crucial importancia, es sin duda un reto que debería alejarse de principios partidistas y ponerse a disposición del gran ‘think tank’ social que permita encontrar soluciones estructurales y medidas tácticas, para que entre todos y con un poco de paciencia entendamos qué medidas liberales son las más adecuadas, y qué tipo de intervención debe ser aceptada con el único fin de poner a disposición de los ciudadanos una mayor oferta de viviendas. Al fin y al cabo, nuestra constitución aboga por la responsabilidad de los poderes públicos sobre regular el suelo para que la vivienda digna sea accesible a todos los españoles y españolas. Pero, ¿saben qué? La Constitución es el alma de cualquier Estado, y no es un instrumento para que el gobierno controle al pueblo, debería ser un instrumento para que el pueblo controle al gobierno – para que no venga a dominar nuestras vidas e intereses. Y a mi me da que España, hoy, está incumpliendo un gran principio.